Batas Cicilan Utang Maksimal adalah “pagar pembatas” yang sering kali diabaikan saat seseorang mau mengambil KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Setelah Anda melakukan cek kesehatan keuangan, Anda dapat melangkah ke akad KPR dengan pondasi yang kokoh dan keuangan yang sehat.
Saat Anda memahami batas cicilan utang maksimal, cicilan rumah bukan lagi sumber kecemasan, melainkan kewajiban yang terukur. Berikut ini penjelasan lebih detailnya:
5 Rasio Keuangan: Batas Cicilan Utang Maksimal
Sebagai perencana keuangan, saya menemukan dua tipe orang yang mau ambil KPR:
- Terlalu takut dan banyak pertimbangan, sehingga tidak pernah berani ambil KPR.
- Terlalu berani dan merasa mampu ambil KPR. Ketika cicilan mulai berjalan, awalnya terasa ringan, lama-lama jadi beban.
Apakah kamu tipe orang pertama atau kedua?
Saya selalu merekomendasikan klien-klien yang mau ambil KPR untuk cek kesehatan keuangan (financial check up). Tujuannya supaya, Anda mendapatkan angka-angka yang obyektif untuk menilai batas cicilan utang maksimal.
Berikut ini 5 rasio keuangan untuk mengetahui batas cicilan utang maksimal:
#1 Income Ratio
Rasio keuangan yang membandingkan antara pemasukan dengan pengeluaran.
Idealnya pemasukan > pengeluaran
Rumus income ratio:
Jika penghasilan Anda saat ini ngepas dengan pengeluaran, maka saran saya perbesar penghasilan terlebih dahulu. Jangan buru-buru ambil KPR (kredit pemilikan rumah).
#2 Liquidity Ratio
Rasio likuiditas atau disebut juga dengan dana darurat, yang fungsinya untuk memenuhi kebutuhan yang genting (urgent) dan penting (important).
Idealnya liquidity ratio 6 – 12x pengeluaran bulanan.
Rumus liquidity ratio:
Jika dana darurat belum ideal, maka fokuskan uang Anda untuk memenuhi dana darurat. Anda dapat menyimpan dana darurat di tabungan, deposito, reksa dana pasar uang, emas dan emas digital.
Dana darurat sebaiknya dalam kondisi IDEAL, bukan kekurangan atau kelebihan.
- Kekurangan dana darurat, menyebabkan seseorang harus terpaksa meminjam untuk kebutuhan mendadak.
- Kelebihan dana darurat, menyebabkan uang Anda tidak bekerja maksimal.
#3 Debt Service Ratio
Rasio kemampuan melunasi utang menggambarkan proporsi penghasilan bulanan yang digunakan untuk membayar cicilan.
Idealnya passive debt service ratio ≤ 35% pemasukan.
Rumus debt service ratio:
Jika rasio debt service ratio Anda terlalu besar, maka Anda akan lelah menjalani hari demi hari. Anda merasa kerja (terpaksa kerja lebih keras) hanya untuk bayar utang.
Sebagai perencana keuangan, saya sarankan lunasi utang Anda. Caranya fokus melunasi utang dengan pokok terkecil (debt snowball ❄️).
#4 Debt to Asset Ratio
Rasio utang terhadap aset menggambarkan proporsi utang dibandingkan aset.
Idealnya debt to asset ratio < 50% pemasukan.
Rumus debt to asset ratio:
Jika debt to asset Anda masih minus, maka Anda perlu fokus mengurangi utang.
Saya pernah menangani seseorang yang bisa membayar cicilan (rasio debt to service ratio positif) tapi posisi utangnya terlalu tinggi (debt to asset negatif). Orang tersebut memiliki beberapa rumah kos yang menghasilkan pemasukan rutin.
Pada saat itu saya infokan terlalu bahaya memiliki debt to asset ratio mencapai 90%, karena saat rumah kos berhenti menghasilkan pemasukan (karena Covid atau apa pun), maka orang ini akan ketiban masalah utang yang besar sekali.
#5 Solvability Ratio
Rasio solvabilitas menggambarkan apakah semua aset dapat melunasi seluruh utang. Cara menghitungnya dengan membandingkan kekayaan bersih dengan total aset.
Idealnya solvability ratio ≥ 50%.
Rumus solvability ratio:
Jika solvability ratio Anda tidak ideal artinya risiko kebangkrutan sedang meningkat (insolvence). Anda akan kesulitan untuk mengambil kredit baru, tekanan psikologis dan stress meningkat, serta rentan terhadap krisis.
Segera perbaiki kondisi solvency dengan melakukan restrukturisasi utang dan melunasi pinjaman.
Anda dapat melakukan financial check up dengan menggunakan jasa konsultan perencana keuangan CFP® atau aplikasi financial check up premium Finansialku.
Punya Rumah, Tapi Cash Flow “Ngos-Ngosan”
KPR Sehat vs KPR Sekarat
Berikut ini perbedaan KPR Sehat dan KPR sekarat:
| Penjelasan | KPR Sehat 💪🏻 | KPR Sekarat 👎🏻 |
|---|---|---|
| Debt Service Ratio (DSR) | Cicilan maksimal ≤35% dari penghasilan. | Cicilan maksimal >35% dari penghasilan (Pinjaman lain: KTA, kredit kendaraan). |
| Liquidity Ratio | Ada dana darurat 6 – 12 kali pengeluaran bulanan. | Dana darurat kurang dari 6 kali pengeluaran bulanan. |
| Savings Ratio | Masih bisa menabung minimal 20%, setelah bayar cicilan KPR. |
Tidak bisa menabung, gaji numpang lewat. Uang habis untuk biaya hidup dan bayar cicilan. |
| Solvability Ratio | Idealnya > 50%, karena punya aset lain selain rumah yang sedang dicicil. | <50% karena tidak ada aset lain, selain rumah yang sedang dicicil. |
| Kondisi Mental | Tenang. Tidur nyenyak meski suku bunga naik. | Cemas. Panik setiap kali ada pengeluaran mendadak. |
Ketika Bunga KPR Floating
FAQ: Cicilan Utang Maksimal
Kesimpulan: Berapa Batas Aman Cicilan Utang, Sebelum Ambil KPR
Sumber referensi:
- Wahyu Febri Ramadhan Sudirman, Anggun Pratiwi. 2022. Overconfidence Bias dalam Pengembilan Keputusan Investasi: Peran Perbedaan Gender. Muhammadiyah Riau Accounting and Business Journal – Researchgate.net
- Cheng Chu Xin. 2018. Confirmation Bias in Investments. International Journal of Economics and Finance – Researchgate.net
- Shailendra Kumar. 2024. The Relationship between Emotional Biases and Investment Decisions: A Meta-Analysis. IIMT Journal of Management – Emerald.com
