Batas Cicilan Utang Maksimal adalah “pagar pembatas” yang sering kali diabaikan saat seseorang mau mengambil KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Setelah Anda melakukan cek kesehatan keuangan, Anda dapat melangkah ke akad KPR dengan pondasi yang kokoh dan keuangan yang sehat.
Saat Anda memahami batas cicilan utang maksimal, cicilan rumah bukan lagi sumber kecemasan, melainkan kewajiban yang terukur. Berikut ini penjelasan lebih detailnya:
5 Rasio Keuangan: Batas Cicilan Utang Maksimal
Sebagai perencana keuangan, saya menemukan dua tipe orang yang mau ambil KPR:
- Terlalu takut dan banyak pertimbangan, sehingga tidak pernah berani ambil KPR.
- Terlalu berani dan merasa mampu ambil KPR. Ketika cicilan mulai berjalan, awalnya terasa ringan, lama-lama jadi beban.
Apakah kamu tipe orang pertama atau kedua?
Saya selalu merekomendasikan klien-klien yang mau ambil KPR untuk cek kesehatan keuangan (financial check up). Tujuannya supaya, Anda mendapatkan angka-angka yang obyektif untuk menilai batas cicilan utang maksimal.
Berikut ini 5 rasio keuangan untuk mengetahui batas cicilan utang maksimal:
#1 Income Ratio
Rasio keuangan yang membandingkan antara pemasukan dengan pengeluaran.
Idealnya pemasukan > pengeluaran
Rumus income ratio:
Jika penghasilan Anda saat ini ngepas dengan pengeluaran, maka saran saya perbesar penghasilan terlebih dahulu. Jangan buru-buru ambil KPR (kredit pemilikan rumah).
#2 Liquidity Ratio
Rasio likuiditas atau disebut juga dengan dana darurat, yang fungsinya untuk memenuhi kebutuhan yang genting (urgent) dan penting (important).
Idealnya liquidity ratio 6 – 12x pengeluaran bulanan.
Rumus liquidity ratio:
Jika dana darurat belum ideal, maka fokuskan uang Anda untuk memenuhi dana darurat. Anda dapat menyimpan dana darurat di tabungan, deposito, reksa dana pasar uang, emas dan emas digital.
Dana darurat sebaiknya dalam kondisi IDEAL, bukan kekurangan atau kelebihan.
- Kekurangan dana darurat, menyebabkan seseorang harus terpaksa meminjam untuk kebutuhan mendadak.
- Kelebihan dana darurat, menyebabkan uang Anda tidak bekerja maksimal.
Saat merencanakan pembelian rumah, banyak orang memiliki dana darurat (asset likuid) lebih dari 12 kali pengeluaran bulanan. Hal ini wajar, karena dana tersebut biasanya disiapkan untuk membayar DP dan berbagai biaya administrasi, seperti notaris, BPHTB dan biaya KPR.
#3 Debt Service Ratio
Rasio kemampuan melunasi utang menggambarkan proporsi penghasilan bulanan yang digunakan untuk membayar cicilan.
Idealnya passive debt service ratio ≤ 35% pemasukan.
Rumus debt service ratio:
Debt service ratio adalah rasio batas cicilan utang maksimal. Jika rasio debt service ratio Anda terlalu besar, maka Anda akan lelah menjalani hari demi hari.
Anda merasa kerja (terpaksa kerja lebih keras) hanya untuk bayar utang. Sebagai perencana keuangan, saya sarankan lunasi utang Anda. Caranya fokus melunasi utang dengan pokok terkecil (debt snowball ❄️).
#4 Debt to Asset Ratio
Rasio utang terhadap aset menggambarkan proporsi utang dibandingkan aset.
Idealnya debt to asset ratio < 50% pemasukan.
Rumus debt to asset ratio:
Jika debt to asset Anda masih minus, maka Anda perlu fokus mengurangi utang.
Saya pernah menangani seseorang yang bisa membayar cicilan (rasio debt to service ratio positif) tapi posisi utangnya terlalu tinggi (debt to asset negatif). Orang tersebut memiliki beberapa rumah kos yang menghasilkan pemasukan rutin.
Pada saat itu saya infokan terlalu bahaya memiliki debt to asset ratio mencapai 90%, karena saat rumah kos berhenti menghasilkan pemasukan (karena Covid atau apa pun), maka orang ini akan ketiban masalah utang yang besar sekali.
#5 Solvability Ratio
Rasio solvabilitas menggambarkan apakah semua aset dapat melunasi seluruh utang. Cara menghitungnya dengan membandingkan kekayaan bersih dengan total aset.
Idealnya solvability ratio ≥ 50%.
Rumus solvability ratio:
Jika solvability ratio Anda tidak ideal artinya risiko kebangkrutan sedang meningkat (insolvence). Anda akan kesulitan untuk mengambil kredit baru, tekanan psikologis dan stress meningkat, serta rentan terhadap krisis.
Segera perbaiki kondisi solvency dengan melakukan restrukturisasi utang dan melunasi pinjaman.
Anda dapat melakukan financial check up dengan menggunakan jasa konsultan perencana keuangan CFP® atau aplikasi financial check up premium Finansialku.
Punya Rumah, Tapi Cash Flow “Ngos-Ngosan”
KPR Sehat vs KPR Sekarat
Berikut ini perbedaan KPR Sehat dan KPR sekarat:
| Penjelasan | KPR Sehat 💪🏻 | KPR Sekarat 👎🏻 |
|---|---|---|
| Debt Service Ratio (DSR) | Cicilan maksimal ≤35% dari penghasilan. | Cicilan maksimal >35% dari penghasilan (Pinjaman lain: KTA, kredit kendaraan). |
| Liquidity Ratio | Ada dana darurat 6 – 12 kali pengeluaran bulanan. | Dana darurat kurang dari 6 kali pengeluaran bulanan. |
| Savings Ratio | Masih bisa menabung minimal 20%, setelah bayar cicilan KPR. |
Tidak bisa menabung, gaji numpang lewat. Uang habis untuk biaya hidup dan bayar cicilan. |
| Solvability Ratio | Idealnya > 50%, karena punya aset lain selain rumah yang sedang dicicil. | <50% karena tidak ada aset lain, selain rumah yang sedang dicicil. |
| Kondisi Mental | Tenang. Tidur nyenyak meski suku bunga naik. | Cemas. Panik setiap kali ada pengeluaran mendadak. |
Ketika Bunga KPR Floating
Setelah melewati masa bunga tetap (fixed), KPR akan masuk ke fase bunga floating. Di fase ini, suku bunga bisa naik atau turun mengikuti kondisi pasar dan kebijakan bank.
Kondisi yang sering terjadi: cicilan naik, tapi penghasilan tetap dan cash flow mulai terasa “ngos-ngosan”.
Karena itu, sebelum ambil KPR, Anda perlu melakukan simulasi atau pengecekan:
- Hitung cicilan saat ini (bunga fixed).
- Tambahkan asumsi kenaikan bunga +2% sampai +4%.
- Lihat apakah cicilan masih aman di bawah 35% penghasilan.
Contoh:
Jika cicilan awal Rp 4 juta, setelah bunga floating bisa naik jadi Rp 5–6 juta.
Pertanyaannya apakah Anda masih bisa:
- Penghasilan masih lebih besar dari pengeluaran (setelah bayar cicilan)?
- Dana darurat masih aman atau malah tergerus untuk bayar cicilan?
- Apakah cicilan lebih dari 35% penghasilan?
- Apakah dengan punya KPR, utang > assets?
- Apakah keuangan Anda masih solven?
Saya biasanya melakukan perbandingan hasil financial check up:
- sebelum ambil KPR,
- saat ambil KPR dengan bunga fixed
- saat KPR bunganya floating.
Dari situ akan tergambar, kemampuan Anda mengambil KPR.
Saya memiliki 5 tips menghadapi bunga floating:
- Ambil tenor realistis, bukan maksimal.
- Sisakan ruang di cash flow (jangan mentok di 35%).
- Percepat pelunasan sebagian saat ada bonus.
- Perbesar DP, jika memungkinkan DP lebih dari 20%.
- Siapkan dana cadangan khusus cicilan.
- Jika bunga floating memberatkan, usahakan negosiasi bunga ke bank.
Bedakan strategi KPR untuk membeli rumah tinggal dan rumah untuk investasi (Kos-kosan, rumah kontrakan atau ruko). Artikel ini fokus pada KPR untuk rumah tempat tinggal.
FAQ: Batas Cicilan Utang Maksimal KPR
Berikut ini beberapa rangkuman pertanyaan:
Kesimpulan: Berapa Batas Cicilan Utang Maksimal?
Batas cicilan utang maksimal seseorang bukan sekadar angka, tapi kombinasi dari kesehatan keuangan secara menyeluruh. Sebagai panduan praktis:
Batas cicilan utang maksimal: 30%–35% dari penghasilan bulanan
Sebelum mengambil KPR, pastikan Anda:
- Income > pengeluaran
- Dana darurat 6–12 bulan
- Total cicilan ≤ 35% penghasilan
- Debt to asset < 50%
- Solvability ratio ≥ 50%
View this post on Instagram
Pada akhirnya, tujuan memiliki rumah bukan hanya “punya aset”, tapi juga tetap memiliki ketenangan hidup. Karena KPR yang sehat adalah: 🏡 rumah nyaman, 💰 keuangan aman dan 😌 hidup tetap tenang.
Sumber referensi:
- Melvin Mumpuni. 25 Juni 2022. Batas Cicilan Utang Maksimal Adalah 35% Pendapatan. Finansialku.com
